Ci sono parallelismi tra il paese del vino e il paese immobiliare italiano: chi guarda oltre i nomi noti e le migliori regioni a volte può trovare piacevoli sorprese a prezzi più bassi.

L’Italia è un paese immobiliare costoso? Non è poi così male, lo dimostra un’analisi comparativa dei prezzi di Eurostat, l’ufficio statistico europeo. Il livello dei prezzi degli immobili residenziali italiani è leggermente inferiore alla media UE. E il mercato immobiliare italiano sembra essere il 20% più economico di quello belga.

Tuttavia, per chi sogna una seconda casa in Italia, le cifre ufficiali sui prezzi sono poco rilevanti, si lamenta Ronald de Rooy, socio amministratore dell’agenzia immobiliare ItaliaCasa. “Non esiste un mercato immobiliare italiano”, dice. “In Italia c’è una grande differenza tra il normale mercato immobiliare con case per la residenza permanente e il mercato delle seconde case”.

Il mercato immobiliare ‘normale’ è un affare italiano. La sua formazione ed evoluzione dei prezzi è fortemente legata all’andamento dell’economia italiana. È stato un bambino problematico nell’UE per anni. Ciò si riflette nella debole crescita dei prezzi nel mercato immobiliare. L’Italia, insieme a Grecia e Cipro, è uno dei pochi paesi europei in cui i prezzi delle case scenderanno tra il 2010 e il 2022.

La scarsità fa salire i prezzi

Il mercato italiano della seconda casa, invece, attrae una clientela più internazionale. “Se i belgi o gli olandesi non riescono a farlo, gli scandinavi o gli inglesi saranno pronti”, continua Ronald de Rooy. “Anche gli acquirenti americani e australiani stanno trovando la loro strada verso l’Italia. Una parte di quel pubblico di acquirenti è molto facoltoso. In località più prestigiose, come le eleganti località sciistiche delle Dolomiti o le città costiere liguri come Portofino, questo si traduce in prezzi molto alti. Anche questo ha un ruolo: in Italia – a differenza della Spagna, ad esempio – gli sviluppi immobiliari su larga scala nelle zone turistiche sono molto rari. Quindi l’offerta è relativamente bassa e questa scarsità fa salire i prezzi. Ma questo svantaggio di prezzo non gioca un ruolo ruolo rispetto ad altri paesi di vacanza, perché il tipico acquirente italiano è soprattutto un appassionato di Italia.

Alternative convenienti

La fascia di prezzo nel mercato delle seconde case varia notevolmente con grandi differenze regionali. Qualche altra linea guida. A partire da quello che è un prodotto molto amato dai belgi: un casale ristrutturato con piscina in Toscana. “Per un edificio del genere con una bella vista, dovresti contare su prezzi a partire da 800.000 euro”, afferma de Rooy. “Ma non ci arrivi con 1,5 milioni di euro in posti davvero preziosi”. Nel centro Italia, alternative leggermente più convenienti sono l’Umbria e le Marche, un po’ più a sud sulla costa adriatica. Ronald de Rooy: “In Umbria, i prezzi di partenza per immobili belli e ben posizionati vanno dai 500.000 ai 600.000 euro. Nelle Marche puoi risparmiare circa 100.000 euro.

Nel nord e nel sud Italia, la seconda proprietà residenziale ha generalmente prezzi molto interessanti. Secondo Ronald de Rooy, il Piemonte era popolare tra i belgi del nord. Ciò è in parte dovuto alla buona accessibilità. “Dal Belgio e dall’Olanda si arriva in Piemonte in un giorno di macchina. È semplice. La regione è anche conosciuta per la sua gastronomia. Il Piemonte è la culla del movimento slow food. Ce n’è uno ad ogni angolo di strada trattoria Lì puoi gustare la cucina locale.

La parte settentrionale dell’Italia offre meno garanzie di bel tempo. “Esatto”, risponde de Rooy. “Il clima è vicino a quello dell’Europa centrale. Gli inverni sono generalmente brevi ma rigidi. Beh, io stesso vivo nel nord Italia, e posso assicurarti che le stagioni sono molto più piacevoli che qui.

Per chi cerca di combinare sole, mare e prezzi più moderati, la Puglia, il tacco dello stivale, è una valida opzione. “La Puglia è stata a lungo una gemma nascosta”, afferma Ronald de Rooy. «Ma intanto i nordeuropei hanno scoperto il sud, e di conseguenza i prezzi sono saliti. Per una casa unifamiliare con piscina in una bella posizione il prezzo attuale è di 350.000 euro, ma ci sono punte di 1,5 milioni di euro. La Puglia dista quasi 2.000 chilometri dal Belgio, per molti arrivarci in macchina è improbabile, ma con Bari e Brindisi la Puglia ha due aeroporti internazionali, con voli regolari per Belgio e Olanda.

Quali linee?

Oltre al prezzo di acquisto, ci sono le spese e le tasse. C’è una differenza importante tra l’acquisto di una proprietà esistente e l’acquisto di una casa di nuova costruzione. “Quando si acquista una casa esistente, si applica un’imposta di trasferimento sul valore finanziario, che in realtà è il valore dichiarato nel catasto”, afferma de Rooy. “Quel valore fiscale sarà significativamente inferiore al valore effettivo delle vendite”. In caso di acquisto come seconda residenza, l’imposta sul trasferimento è del 9%. Se acquisti la proprietà per viverci in modo permanente (o per più della metà dell’anno), è il 2 percento. Gli acquirenti di case di nuova costruzione non pagano la tassa di trasferimento, ma pagano il 10% di IVA (IVA) sul prezzo di acquisto.

Quanto costerà?

Il ruolo del notaio italiano è paragonabile a quello dei suoi colleghi belgi. Il notaio verificherà la presenza di tutti i documenti (permesso di costruire, dati catastali, certificati, ecc.) per il passaggio di proprietà. Rientrano tra gli obblighi del notaio civile l’iscrizione dell’atto nel registro immobiliare e la riscossione e il pagamento dell’imposta di passaggio. Quanto chiedono i notai italiani per questi servizi? “In Italia i notai sono liberi di determinare la loro tariffa, ma generalmente la parcella notarile per un’operazione immobiliare è compresa tra 3.000 e 5.000 euro”, risponde Ronald de Rooy.

Se acquisti la tua casa italiana tramite un’agenzia immobiliare, non stupirti se l’agente immobiliare ti invia una fattura. A differenza del nostro Paese, gli agenti immobiliari italiani non lavorano per conto del venditore, ma agiscono come intermediari indipendenti. Sia il venditore che l’acquirente addebitano una commissione. “La commissione è di solito il 3 percento del prezzo di acquisto”, afferma Ronald de Rooy.

Se acquisti direttamente dal proprietario, risparmi quella commissione. E questo non è privo di rischi, insiste de Rooy. “Certo che predico per la mia parrocchia, ma è davvero sicuro acquistare tramite un agente immobiliare. L’intermediazione immobiliare è una professione riconosciuta in Italia. Comprende doveri e obblighi deontologici. Ad esempio, l’agente immobiliare può consigliare il venditore per verificare la situazione catastale e tecnico-permissiva della casa.La piena conformità offre vantaggi sia all’acquirente che al venditore: l’acquirente acquista una casa senza problemi e il venditore non può mai essere ritenuto responsabile per errori che causano danni all’acquirente.Se ancora vuoi acquistare direttamente un immobile, ti consiglio di chiamarne uno GeometriaLo stato catastale è l’equivalente italiano di geometra.